【失敗しない中古住宅＆新築戸建て選び｜2025年最新｜秋田市版】

家を購入した後、
「こんなはずじゃなかった…」
「住んでからトラブルが続いて後悔している…」

という声は少なくありません。

この記事では、購入後にトラブルが起こりやすい家の特徴を分かりやすく解説します。
秋田市の気候（雪・湿気）や地域事情も踏まえているので、実践的に使える内容です。

❗まず結論：見た目がキレイでも“問題のある家”は多い

特に中古住宅は、外装・内装がリフォーム済みでも内部が劣化しているケースがよくあります。
新築建売でも、施工品質が低い場合は数年でトラブルが発生します。

🔍購入後にトラブルが起こりやすい家の特徴10選

① 築年数が古いのに「修繕履歴」が全くない

築20年・30年の住宅で

• 外壁塗装なし

• 屋根の修理なし

• 給排水管の交換なし

これは トラブル確定のサイン です。

よく起こるトラブル

• 外壁の剥がれ

• 雨漏り

• 排水詰まり

• 水漏れ

• 断熱性能の低下

② 雨どい・屋根・外壁に劣化がある

特に秋田市は “積雪・凍結・強風” の影響が強く、
屋根・外壁の傷みが早い地域です。

劣化しやすい部分

• 屋根の浮き、割れ

• コーキング切れ

• 外壁の反り

• 雨どいの傾き・外れ

購入後すぐに数十万円〜100万円超の修繕になることもあります。

③ 床がふわふわする・傾きがある

住んだ後のクレームで多いのが 床・基礎の不具合。
原因は、

• シロアリ

• 湿気

• 暗い床下

• 基礎の劣化

床鳴り程度なら軽度ですが、
床の沈み・傾きは大規模修繕が必要になる恐れがあります。

④ 水回り（キッチン・風呂・トイレ）が古い

古い設備は、購入後すぐに交換が必要なことも。

交換の目安

• 給湯器：約10～15年

• 風呂：約15～20年

• キッチン：約15～20年

• トイレ：約15～20年

給湯器は突然壊れることもあり、
冬の秋田では生活に大きな支障が出ます。

⑤ 排水管・給水管が古いまま

見えない部分だからこそ 最重要ポイント。
古い配管は凍結や水漏れのリスクが高く、修繕費も高額です。

よくあるトラブル

• 台所・浴室・トイレの水漏れ

• 排水詰まり

• 壁内での配管破損（発見が遅れる）

中古住宅では必ずチェックすべき点です。

⑥ 「リフォーム済みでキレイ」なのに金額が不自然に安い

見た目だけリフォームして、
内部の劣化を放置しているケースがあります。

典型的なケース

• 外壁塗装のみ実施

• キッチンや床を交換して“キレイに見せる”

• 屋根・基礎・配管など“見えない部分”は手つかず

安いリフォーム済み物件は危険。

⑦ 日当たりが悪く湿気が多い土地

湿気の多い家は

• カビ

• 腐食

• シロアリ

• 結露

の原因になります。

特に秋田市は冬の結露・湿気が強いため、
日当たりはかなり重要です。

⑧ 道路が狭く除雪が困難なエリア

秋田では除雪が生活の大部分を左右します。

• 冬に車が出せない

• 車が傷つく

• 除雪負担が大きい

• 道路が認定外道路で除雪対象外

道路状況は購入後のストレスにつながる大きなポイントです。

⑨ ハザードマップ（浸水・土砂災害）でリスクがある

浸水区域・土砂災害区域の家は、
災害時の安全性・保険料・将来売却時にも影響が出ます。

購入前に必ず確認することを推奨します。

⑩ 重要事項説明が曖昧・説明が少ない

以下の説明が曖昧な不動産会社は要注意です。

• 契約不適合責任の範囲

• 境界の状況

• 道路の種別（認定外道路など）

• 水道・下水の状態

• 建築制限

• 瑕疵保険の有無

説明の少なさは後々のクレームにつながります。

🏡【まとめ】購入後にトラブルが起こりやすい家の共通点

✔ 見えない部分に問題がある

✔ 価格が異常に安い

✔ 修繕履歴がない

✔ 水回り・配管が古い

✔ 道路・立地に問題がある

✔ 重要事項説明が薄い

🔧トラブルを避けるための唯一の方法

👉 インスペクション（住宅診断）を入れること

これだけで購入後のリスクを大幅に減らせます。
特に築20年以上の家は必須レベルです。

📞秋田市で失敗しない住宅購入をしたい方へ

中古住宅・新築建売・土地購入まで、
中立の立場で住宅購入をサポートする相談窓口をご用意しています。

• 家のチェックポイントがわからない

• トラブルのない家を選びたい

• インスペクションの相談がしたい

• 予算の組み方も教えてほしい

どんなことでもお気軽にご相談ください。

【2025年最新版｜初心者向け｜失敗しない家選び】

家を買うときは、多くの人が “人生で最も高い買い物” をします。
しかしその一方で、知識がないまま進めると、後悔したり、損をしたり、場合によっては「騙された」と感じるケースもあります。

この記事では、これから家を買う方が 絶対に知っておくべき10の基礎知識 をまとめました。
新築・中古住宅・建売・土地購入など、すべての住宅購入に役立つ内容です。

✅【1】相場を知らないとカモにされる

不動産は“言い値”からスタートするため、相場を知らない買主は不利になります。

こうすればOK

• 秋田市・周辺エリアの相場をネットで最低3サイト比較

• 同じ地区・築年数・広さの物件も必ずチェック

• 査定サイトやAI相場を活用して「相場の基準」を持つ

相場を知る＝騙されない第一歩。

✅【2】「諸費用は200万円前後かかる」ことを知らないと危険

手付金・登記費用・火災保険・住宅ローン費用など、
“諸費用は必ず発生します”。

・新築建売 → 約70～120万円
・中古住宅 → 約100～200万円
・土地＋注文住宅 → 約150～250万円

「物件価格だけで買える」と思うと危険です。

✅【3】住宅ローンは“銀行が言う借入可能額”をアテにしない

銀行は「貸せる最大額」を提示してきますが、
あなたが払える額とは別の話です。

騙されないポイント

• 月々の返済は 手取りの25％以内

• ボーナス返済はなるべく使わない

• 住宅ローンは“無理のない金額”が最優先

銀行の提案はあくまで参考に。

✅【4】不動産会社が「値下げできます！」と言っても鵜呑みにしない

価格交渉の可否は、

• 売主の事情

• 販売期間

• 市場の動き
  で決まります。

不動産会社は「値下げできるかもしれません」と言いがちですが、
必ず裏付け（根拠）を確認しましょう。

✅【5】建物の劣化は“見た目がキレイ”では判断できない

中古住宅で最も多いトラブルがこれです。

• 基礎のひび

• 水漏れ

• 屋根の劣化

• シロアリ

• 排水管のつまり

• 雨漏り

内装がきれいでも関係ありません。
劣化は目に見えない部分から起こります。

騙されないためには

→ インスペクション（住宅診断）を必ず入れる

✅【6】販売図面だけでは本当の情報は分からない

図面（チラシ）には最低限の情報しか載っていません。

注意すべきポイント

• 接道状況（建て替えできるかどうか）

• ハザードマップ

• 境界確定の有無

• 道路が「認定外道路」かどうか

• 周辺環境（雪捨て場・騒音・土地の水はけ）

図面の情報は“良いところだけ”。

✅【7】「安い物件」は必ず理由がある

秋田市でも、相場より安い物件はほぼ例外なく理由があります。

• 冷えやすい立地

• 浸水のリスク

• 日当たりが悪い

• 構造劣化

• 道路が狭い

• 建て替えできない

• 近隣トラブル

安さだけで飛びつくのはNGです。

✅【8】契約前に“重要事項説明書”を必ず読み込む

不動産トラブルで多いのは、**「説明されていなかった」**という誤解。

しかし実際は
👉 説明されているけど気づいていない
ことが多いです。

• 再建築不可

• 契約不適合責任の期間

• 境界の不明確

• インフラの老朽化

• 融雪設備なし

など、重要事項説明には重要情報が詰まっています。

✅【9】“住宅ローン控除”は対応していない物件もある

中古住宅は特に注意。

• 耐震基準適合証明

• 既存住宅売買瑕疵保険

• 築年数

これらを満たしていないと
👉 住宅ローン控除が使えないケースがあります。

数十万円～数百万円損する可能性も。

✅【10】不動産会社は「買主の味方」とは限らない

多くの人が誤解していますが、
不動産会社は “売主の代理” である場合が多いです。

つまり
👉 売主側に有利な情報を優先して案内するケースもある
ということ。

騙されないためには

• 中立の立場で相談できる専門家を持つ

• 複数の会社に意見を聞く

• ローン・物件・諸費用を総合的に見てくれる相談先をつくる

🧭【まとめ】住宅購入で“騙されない”ために必要なのは「知識」と「味方」

住宅購入で失敗した人の多くは、
“悪質な業者に騙された”のではなく、
事前に知識がなかったことが原因です。

🔑重要ポイントまとめ

✔ 不動産相場を必ず確認

✔ 諸費用・ローン・修繕費を理解

✔ 物件は見た目で判断しない

✔ インスペクションは必須

✔ 安い物件には理由がある

✔ 契約書・重要事項説明は細かく確認

✔ 中立の専門家を味方につける

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「騙されたくない…」
「安心して家を買いたい…」
「後悔しない選び方を知りたい…」

そんな方は、お気軽にご相談ください。

「秋田市で家を買うタイミングっていつがベスト？」
「今は買い時なの？それとも待った方がいい？」

こんな悩みを抱える方はとても多いです。
住宅購入は人生で最も大きな買い物のため、“買う時期”の判断が成功と後悔を分ける大きなポイントになります。

この記事では、秋田市の住宅事情や相場、季節ごとの動きなどを踏まえて、
家を買うベストタイミングを徹底解説します。

✔結論：秋田市では「物件の動きが落ち着く時期」が狙い目

家を買うベストタイミングは、以下３つが揃うときです。

🔵① 良い物件が出やすい時期

🔵② ライバルが少なく価格交渉しやすい時期

🔵③ 自分の年収・貯金・生活が安定している時期

秋田市なら、
不動産の動きが落ち着く「5月〜7月」「10月〜11月」が狙い目です。

🕒【秋田市】いつ家が売れる？動く？年間スケジュール

秋田市の不動産市場は、気候×転勤の影響が強く出ます。
月ごとの動きはこうなります：

■1〜3月：物件が増えるが競争も激しい

• 転勤、進学に合わせて物件が一気に動く

• 中古住宅・建売住宅も一番出やすい

• 良い家を見つけやすいが、ライバルも多い

• 価格交渉はほぼ不可

👉「出る物件数＝多い」「ライバル＝多い」

■4〜6月：狙い目。物件が落ち着き値引き交渉しやすい

• 繁忙期を過ぎ、売り主が“値下げ”を始める時期

• じっくり内見しやすい

• 秋田は雪のストレスが少ない季節で家の状態を確認しやすい

👉 価格交渉も通りやすく、買い時の第一候補

■7〜8月：動きはゆっくり…意外に穴場

• ライバルが減り、検討しやすい

• 暑さで内見件数も減るので焦らず見られる

• ただし秋田は「夏の湿気」で家の状態を確認しやすい時期でもある

👉 意外と条件交渉がしやすい隠れベストタイミング

■9〜11月：購入の最適期。冬前に買いたい人が増える

• 冬前に引っ越しを済ませたい人が増える

• 物件は適度に出ている

• 秋田の気候的にも内見しやすい

👉 最もバランスが良い時期で、家探しにおすすめ

■12月：物件は減るが「値下げ」多め

• 雪が積もるため内見数が激減

• 売り主が“今年中に売りたい”心理で値下げしがち

• 雪で屋根や外壁の状態は確認しにくい

👉 冬は値段は下がるが、住宅状態が見えにくい点に注意

🏡【秋田市】住宅タイプ別の“買い時”の傾向

■① 中古住宅

秋田市の中古住宅は「春〜夏前」が一番探しやすい

• 雪の影響がないため、外壁・屋根・雨どい等の劣化確認がしやすい

• インスペクション（住宅診断）との相性も良い

• 床下・基礎のチェックも容易

👉 中古住宅は冬以外が圧倒的に有利

■② 新築建売住宅

• 3月前後は完成物件が増えるため選択肢が豊富

• 6月・9月・12月は“決算期”のため値引きされやすい

👉 値引きを狙うなら6月・9月・12月

■③ 土地購入＋注文住宅

• 冬は土地価格が下がりやすい

• 春〜夏にプランを決め、翌年の完成に合わせる人が多い

👉 土地は冬が穴場。家づくりは春スタート

💰【重要】タイミングより大事なのは「資金計画の精度」

家を買うタイミングは季節も大切ですが、
それ以上に重要なのは ①住宅ローン、②生活費、③将来設計のバランス です。

■住宅ローンのタイミングで見るべきポイント

• 金利は「長期的に上下」するので、1ヶ月の差はあまり意味がない

• 返済比率（年収に占める返済額）が重要

• 40年ローン・ペアローンの利用で月々の負担を抑えられる

• ボーナス返済はなるべく避ける

👉 “今の金利”より“無理しない返済額”が最重要

■自己資金（頭金）の目安

秋田市で家を買う一般的な自己資金は：

• 頭金：100〜200万円

• 諸費用：80〜150万円

• 引越し、家具家電：20〜80万円

👉 総額300万円あれば買えるケースが多い

👨‍👩‍👧家を買う“生活のタイミング”で判断するのも◎

秋田市では、以下のライフイベントに合わせて買う人が多いです。

• 子どもの入園・入学（4月）

• 転職の終了後

• 親との同居・近居のタイミング

• 雪国で冬の生活に疲れて「新しい家にしたい」と思った瞬間

👉 家族の生活環境が整うタイミングは、買って後悔しにくい

📌【まとめ】秋田市で家を買うベストタイミング

✔物件数が安定＋競争が少ない

➡ 5〜7月、10〜11月

✔中古住宅なら

➡ 春〜夏前（状態を確認しやすい）

✔建売の値引きを狙うなら

➡ 6月・9月・12月（決算期）

✔冬は値下がりするが状態チェックがしにくい

➡ 慎重な判断が必要

📞秋田市で住宅購入の相談はプロにお任せください

住宅ローン・物件選び・中古住宅のチェックポイントまで、
お客様の状況に合わせて最適なアドバイスが可能です。

「今買うべき？待った方がいい？」
こんな不安も、お気軽にご相談ください。

住宅ローン審査で特に重要なのが 「個人信用情報」 です。
どれだけ収入が安定していても、信用情報に問題があると住宅ローン審査に通らないケースは少なくありません。

この記事では、

• 個人信用情報とは何か

• 住宅ローン審査でどこをチェックされるのか

• 審査に落ちやすくなる注意点

• 信用情報を改善する方法

をわかりやすく解説します。

秋田でマイホーム購入を検討している方も必見の内容です。

【目次】

1. 個人信用情報とは？

2. 住宅ローン審査で見られるポイント

3. 審査に落ちやすい信用情報の特徴

4. 個人信用情報の確認方法（CIC・JICC）

5. 信用情報を改善する方法

6. 住宅ローン審査が不安な方へ（専門家メッセージ）

1｜個人信用情報とは？

個人信用情報とは、
あなたが過去にどのようなお金の借り方・返し方をしてきたかを記録したデータ のことです。

具体的には次のような履歴が載っています。

• クレジットカードの支払履歴

• 自動車ローン・カードローン・奨学金などの返済状況

• 携帯電話端末の分割払いの支払い状況

• 返済の延滞・滞納

• 債務整理（任意整理・自己破産）

• 住宅ローンの申込情報

これらは CIC・JICC・KSC と呼ばれる信用情報機関に保管されており、住宅ローン審査時には銀行が必ず確認します。

2｜住宅ローン審査で見られる5つのポイント

住宅ローンの審査では、信用情報の中でも次のポイントを厳しくチェックされます。

① 支払い遅延（延滞）がないか

61日以上 or 3か月以上の延滞 は「異動情報（事故情報）」として記録され、
5年間は住宅ローンが組めない可能性が高いです。

携帯電話の端末代の未払いが理由で落ちるケースも多くあります。

② 借入残高が多すぎないか

カードローン・リボ払いの残高が多いと、
「返済能力が低い」と判断されます。

❗特にリボ払いは要注意

毎月の支払いが少ないため放置されがちですが、
住宅ローン審査ではかなり不利になります。

③ クレジットカードの枚数

カード枚数が多すぎると、

• 管理が難しい

• すぐにリボやキャッシングを使うかもしれない

と判断され、審査に響くことがあります。

④ 過去の債務整理（事故情報）

任意整理・個人再生・自己破産などは
5～10年間情報が残るため、その期間は審査通過が厳しいです。

⑤ ローン申込回数が多すぎないか

短期間に複数の金融機関へ住宅ローン・カードローンを申し込むと、
「資金に困っているのでは？」と判断されます。

3｜審査に落ちやすい信用情報の特徴（よくある例）

以下に当てはまると住宅ローン審査に通りにくくなります。

• 携帯料金の未払いがある

• リボ払いを長期利用している

• カードローンの残高が多い

• 奨学金の一部に遅れがある

• クレジットカードを5枚以上持っている

• 過去に延滞をしてしまい事故情報が残っている

これらは住宅ローン審査でかなり重要視されます。

4｜個人信用情報の確認方法（CIC・JICC）

自分の信用情報は、誰でも簡単に確認できます。

◆ CIC（クレジット情報機関）

スマホ・PCで開示可能
→ https://www.cic.co.jp/ （検索からアクセス）

開示手数料：1,000円
クレジットカード関係の情報がメイン。

◆ JICC（日本信用情報機構）

スマホ・郵送で手続き可能。
手数料：1,000円

カードローン・消費者金融の情報も多いです。

◆ KSC（全銀協）

銀行ローンの契約情報が中心。
主に郵送で対応。

住宅ローン申込前に一度チェックしておくと安心です。

5｜信用情報を改善する方法（審査対策）

住宅ローン通過のために今すぐできる対策をご紹介します。

① 支払い遅れを完全になくす

クレジットカード・携帯電話料金・車のローン
→ すべて期日までに支払うのが絶対条件。

② 不要なクレジットカードを解約する

特に使っていないカードは整理しましょう。

③ リボ払いを解消する

リボ残高は審査で非常に不利。
可能であれば一括返済を検討してください。

④ ローンの申し込みは短期間に何社も出さない

1〜2か月で複数申し込みは避けましょう。

⑤ 借入を減らす・整理する

カードローンの残高は可能な限り減らしておくと審査に有利です。

6｜住宅ローン審査が不安な方へ｜専門家からのメッセージ

「過去に延滞があるけど大丈夫？」
「信用情報に自信がない…」
「落ちた理由を教えてほしい」

そんな相談は非常に多く寄せられています。

信用情報に問題があっても、
選ぶ金融機関や借入方法で通過できるケースはあります。

◆ 秋田で住宅ローンに強い『わたしのマイホーム相談窓口』

当窓口では、

• 信用情報の見方

• 住宅ローン審査の対策

• マイホームの適正予算診断

などを 無料でサポート しています。

平日・土日どちらも相談可能です。
住宅ローンに不安がある方は、お気軽にご相談ください。

「年金生活でも住宅ローンって借りられるの？」
「定年後でもマイホームは買えるの？」

少子高齢化が進むなか、60代・70代で住宅を購入したいというニーズが増えています。
結論から言うと——

■ 年金収入でも住宅ローンは組めます

ただし、一般の住宅ローンより審査は厳しくなるのが実情です。

金融機関は通常、

• 安定した収入

• 完済時年齢

• 健康状態

• 返済計画
  を総合的に判断します。

そのため、年金収入のみでも審査に通るケースはあります。

■ シニア向け住宅ローンの審査ポイント

① 公的年金は「安定収入」とみなされる

年金は毎月決まって支給されるため、
安定性の高い収入として評価されます。

特に以下は有利です：

• 公的年金（老齢基礎年金・厚生年金）

• 共済年金

• 企業年金

② 完済時年齢が重要

多くの金融機関では
完済時年齢80歳〜85歳まで と設定されています。

たとえば

• 70歳で申し込む → 最長10〜15年

• 65歳で申し込む → 最長15〜20年

若い世代より返済期間が短くなるため、毎月の返済額はやや高くなりやすいです。

③ 健康状態の確認（団信の加入）

団体信用生命保険（団信）に加入できるかが重要。
高齢になると加入ハードルが上がりますが、
近年は ワイド団信・持病対応団信 など選択肢が増えています。

④ 頭金が多いと有利

シニア層は貯蓄が多い傾向のため、
頭金を多めに入れられると審査が通りやすくなります。

■ 年金で住宅ローンを組むメリット

① 賃貸よりトータルコストが下がる場合も

高齢になると、
・家賃が上がる
・保証人が必要
・入居審査が通りづらい
など賃貸のハードルが上がることも。

老後に「住まいの安定」を得られるのは大きなメリットです。

② 設備の整った住まいで安全に暮らせる

シニア世代の住宅購入では
手すり・段差のない設計・断熱の良い家 など、
安心して暮らせる住宅に住み替えたい方が増えています。

■ 年金で住宅ローンを組むデメリット・注意点

① 返済期間が短く、月々の支払いが重くなる

返済期間が短くなる分、毎月の負担が大きくなりがち。
無理のない返済計画が必須です。

② 団信の加入が難しい場合がある

健康面の理由で団信に入れないケースもあります。
団信不要の住宅ローンを扱う銀行もありますが、保障面は弱くなります。

③ 老後資金のバランスを崩さないよう注意

貯金を頭金に入れすぎてしまうと、
医療費や生活費が不安になるケースも。
老後資金を残しつつ住宅購入を考えることが大切です。

■ シニア世代におすすめの住宅ローン商品

① リバースモーゲージ

自宅を担保にし、
自分が亡くなった後に売却して返済する 仕組み。
月々の返済が少ないのが特徴。

② リフォームローン（担保型）

シニア向けリフォームに活用できる。
住宅ローンより審査が柔らかい場合あり。

③ 団信不要の住宅ローン

団信加入が難しい方でも利用しやすい。

■ 年金で住宅ローンを組むのに向いている人

✔ 安定した公的年金を受給している
✔ 頭金をしっかり入れられる
✔ 完済時年齢に余裕がある
✔ 無理のない返済計画が立てられる
✔ 老後の住まいを確保したい

特に 持ち家に住み替えたい・安心できる家に移りたい シニア層に向いています。

■ まとめ：年金でも住宅ローンは組めるが「計画」が重要

✔ 年金収入でも住宅ローンは組める
✔ 完済時年齢・健康状態・頭金がポイント
✔ 老後資金を崩しすぎないことが大切
✔ リバースモーゲージなど選択肢は増えている

シニア世代の住宅購入は、「無理のない返済計画」が最も重要です。
気になる物件がある方は、まず住宅ローン相談から始めると安心です。

住宅価格の上昇や物価高の影響から、住宅ローンを40年で組む人が増えています。
「返済期間を伸ばすのは不安…」
「老後まで住宅ローンが続くのでは？」

このような心配を抱く一方で、40年ローンは家計を安定させる有効な選択肢でもあります。

この記事では、住宅ローンの返済期間を40年にするメリット・デメリット、35年ローンとの比較、どんな人に向いているのかを解説します。

■ 住宅ローン「40年ローン」とは？

一般的な住宅ローンは返済期間35年が主流ですが、金融機関によっては返済期間を 40年まで延長 できます。

▼ 多くの銀行での条件

• 完済時の年齢が80〜85歳以下

• 40年ローンに対応している商品を選ぶ

• 勤務状況・信用情報などの審査に通過すること

40年ローンは、特に20〜30代の若い世帯を中心に利用が増えています。

■ 住宅ローンを40年にするメリット

① 月々の返済額が大幅に下がる

返済期間を延ばすと、月々の返済額が確実に下がります。

例：3,000万円・金利1%の場合

→ 毎月約12,000円も負担が軽くなる！

子育て世帯、共働き、将来の教育費を考えたい家庭にとって、月々の負担を減らせるのは非常に大きなメリットです。

② 資金に余裕を持ちながら暮らせる

月々の返済に余裕ができると、

• 教育費

• 車の買い替え

• 貯金

• 投資
  などに資金を回しやすくなります。

ローンに生活が圧迫されにくくなるのは40年ローンの強みです。

③ 若くして購入する人に向いている

20代～30代前半に住宅を購入する場合、40年ローンでも完済が現実的。
そのため、「早めにマイホームを手に入れたい」という人にとっては大きなメリットです。

■ 40年住宅ローンのデメリット

① 支払い総額が増える

返済期間が長くなるため、トータルの利息負担は確実に増えます。

▼ 3,000万円・金利1%の場合

→ 約90万円の差

長期間で見ると負担増になる点は理解しておく必要があります。

② 老後まで返済が続く可能性

40年ローンの場合、完済が60〜70代になる人も多いです。

✔ 定年後の収入減
✔ 年金生活での返済の重さ

を考えると、繰上げ返済や資金計画が大事になります。

③ 売却時に残債が多く残るリスク

ローン残高の減り方が遅いため、
「売却したいのにローンがまだ多く残っている」
というケースも発生します。

転勤・住み替えの可能性がある人は要注意。

■ どんな人に40年ローンがおすすめ？

✔ 20〜30代で早めにマイホームを買いたい人

返済期間が長くても、完済時年齢が現実的。

✔ 毎月の返済負担を減らして家計を安定させたい人

教育費・生活費が増える世帯に向いている。

✔ 将来の収入アップを見込める職業の人

若手会社員、公務員などキャリアが伸びる人は問題なし。

✔ 無理のない返済を最優先する人

住宅ローンの一番のリスクは「返済不能」。
無理のない返済は最も大事です。

■ 35年ローンと40年ローンどっちがいい？

月々の返済を軽くしたい → 40年ローン

総返済額を抑えたい → 35年ローン

ただし、40年ローンでも
途中で繰上げ返済すれば、実質35年以下に短縮できます。

「最初は40年 → 余裕ができたら繰上げ返済」
この方法が最も現実的で失敗しにくい選択です。

■ 40年ローンは上手に使えば強力な味方になる

✔ 月々の返済を下げて家計が安定
✔ 若い世帯に向いている
✔ 将来の繰上げ返済で総支払額も調整できる

40年ローンは「損」というイメージを持つ人もいますが、ライフプランに合わせて活用すれば賢い選択肢になります。

中古住宅の需要が高まる中で、購入後のトラブルを未然に防ぐために注目されているのが 「インスペクション（住宅診断）」 です。
特に、築20〜40年の住宅を購入する人や、売却前に物件の価値を正しく知りたい人にとって欠かせないチェック項目です。

本記事では、インスペクションとは何か・必要性・費用・メリット・いつ受けるべきか を徹底解説します。

■ インスペクション（住宅診断）とは？

インスペクションとは、国土交通省が推奨する 建物の専門的な健康診断 のこと。
建築士などの有資格者が、建物の劣化状況や不具合の有無をチェックし、修繕が必要な箇所を明確にする調査です。

▼ インスペクションでチェックする主な項目

• 基礎のひび割れ

• 外壁・屋根の劣化

• 小屋裏・床下の状態

• 雨漏りの可能性

• 給排水管の不具合

• 建物の傾き

• シロアリ被害の有無

中古住宅では見えない部分の劣化が後々大きな修繕費につながるため、プロの目で確認することが非常に重要です。

■ 住宅購入でインスペクションが必要な理由

中古住宅購入者がインスペクションを行う最大の理由は、後から発見されるトラブルを避けるためです。

① 見えない劣化を事前に把握できる

中古住宅は外観では判断できない部分に不具合があるケースが多く、
・雨漏り
・シロアリ被害
・基礎のひび割れ
・配管の腐食
などは一般人では気づきにくいポイント。

インスペクションにより、購入前にリスクが“見える化”されます。

② 修繕費を計画的に見積もれる

インスペクション結果によって

• どこを

• いつ

• どのくらいの費用で
  直す必要があるのかが明確になります。

そのため、住宅ローンと同時にリフォーム費用を見込んだ資金計画が立てやすいというメリットがあります。

③ 価格交渉や購入判断の材料になる

もしインスペクションで不具合が見つかった場合、

• 価格交渉

• 引き渡し前の補修依頼

• 他物件への切り替え
  といった判断ができます。

購入者にとっては大きな安心材料です。

■ 売主にもメリットあり！売却前インスペクション

実は、売却前にインスペクションを実施する売主が増えています。

メリット

✔ 買主に安心材料を提供できる
✔ 物件の強み・弱点がわかり販売戦略に使える
✔ トラブルを防ぎ、売買成立までがスムーズ
✔ 契約不適合責任のリスク軽減

「見えない不具合リスク」を減らすため、売却前インスペクションは今後ますます一般化していきます。

■ インスペクションの費用相場

（一般的な戸建ての例）

※物件規模や業者により異なります。

■ インスペクションはいつ受けるのがベスト？

おすすめのタイミングは以下の2つ。

① 購入申し込み後〜契約前

契約後だと費用やトラブル対応が難しくなるため、
契約前にインスペクション結果を確認するのが理想です。

② 売却活動を始める前

売主側の場合は、
物件を売り出す前にインスペクションを行うと販売活動が有利になります。

■ インスペクションで後悔しない中古住宅選びができる

中古住宅は、新築と違い物件ごとに状態が異なります。
そのため、建築士によるインスペクションは、
“安心して中古住宅を選ぶための最強の保険” と言えます。

後から「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、
インスペクションの実施は非常に重要です。

■ まとめ：中古住宅こそインスペクションで安心を買う

✔ 中古住宅は見えない劣化が多い
✔ インスペクションでリスクを見える化できる
✔ 修繕計画・資金計画が立てやすい
✔ 売却側にもメリットが大きい
✔ 契約前に実施するのがベスト

中古住宅を購入してしばらくすると、突然「天井から水が…」「床が濡れている…」など、予期せぬ水漏れトラブルが起きることがあります。
特に築20〜40年以上の中古住宅では、給排水管や屋根、設備の老朽化によって水漏れリスクが高まります。

この記事では、中古住宅購入後に水漏れが起きたときの正しい対処手順、費用負担の考え方、よくある原因、予防策をわかりやすく解説します。

■ まずやるべきこと：緊急時の対処手順

【1】水の元栓を閉めて被害拡大を防ぐ

水漏れが激しい場合や給水管が原因と思われる場合は、宅内の 元栓（止水栓） を閉めて水を止めましょう。

【2】漏水箇所を写真・動画で記録する

後の修理費や売主・保険会社とのやり取りで証拠になります。
・濡れている部分
・水が垂れている様子
・周辺の状態
をしっかり記録します。

【3】管理会社・仲介会社・売主へ連絡

中古住宅購入後のトラブルで重要なのは
「いつ・誰に・何を連絡したか」 の記録。
契約不適合責任やアフターサービスの対象になる可能性があります。

【4】専門業者に応急処置・点検を依頼

水漏れは放置すると
・床材の腐食
・カビ
・シロアリ発生
に繋がるため、早期の診断が重要です。

■ 費用負担は誰？

中古住宅購入後の水漏れは、原因によって負担者が変わります。

【ケース1】売主の「契約不適合責任」が適用される場合

売買契約のときに売主が保証していた住宅の状態（給排水設備など）が実際と違った場合、
売主が修理費を負担 するケースがあります。

▼ 適用されるケース例
・雨漏りが以前からあったのに告知されていない
・給水管の破損が隠れた瑕疵だった
・売主が故障を知っていたのに黙っていた

ただし、期間（1〜3か月など）が決められているため、
早期の連絡が必須 です。

【ケース2】引き渡し後の経年劣化 → 買主負担

中古住宅の多くは、老朽化によりいつ不具合が出ても不思議ではありません。

▼ 買主負担となるのは？
・古い給水管が経年劣化で破損
・トイレや洗面台の設備寿命
・屋根材の老朽化による雨漏り

この場合は 自己負担で修理 となります。

【ケース3】火災保険で修理できる場合も

意外と知られていませんが、火災保険の
「水濡れ」「漏水」「水災」補償
で対応できるケースがあります。

▼ 適用例
・給排水設備の破損による漏水
・雨樋の破損による雨水侵入
・台風・強風で屋根が破損した場合

※経年劣化は対象外ですが、自然災害が原因なら保険適用の可能性があります。

■ 中古住宅の水漏れで多い原因ベスト5

① 屋根の老朽化・板金の破損

雪国の秋田市などでは、積雪によるダメージで屋根の劣化が早まりがち。

② 給水管・給湯管の経年劣化

築30年以上では鉄管の腐食が原因になることが多いです。

③ 排水管の詰まり・破損

油汚れ、木の根の侵入、排水桝の劣化など。

④ ベランダの防水シート劣化

マンションだけでなく戸建ても注意。

⑤ 風災・雪災による破損

台風・突風・大雪での被害は秋田でも多発。

■ 修理費の目安（相場）

※状況により大きく変動します。

■ 将来の水漏れを防ぐためのチェックポイント

中古住宅購入後は以下を定期的に行うと安心です。

✔ 屋根・外壁の点検（2〜3年に1回）
✔ 給水管・排水管の老朽化チェック
✔ 排水桝の清掃
✔ 浴室・洗面所のコーキング確認
✔ 大雨・大雪の後は屋根を確認
✔ 雨漏りのサイン（シミ・カビ）を見逃さない

■ 中古住宅の水漏れは「早期対応」がすべて

水漏れは放置すると
・修理費が膨らむ
・家の劣化が進む
・カビ・健康被害
が発生します。

早期に専門家へ相談し、原因を特定して対処することが大切です。

「早く売りたい」「手間なく現金化したい」方に知ってほしいポイント

中古住宅を売却しようとするとき、大きく分けて 「仲介で売る」 か 「不動産会社に買取ってもらう」 かの2つの方法があります。
今回は後者、不動産業者による買取のメリットとデメリットを、秋田市を含む地方の不動産市場の特徴にも触れながら解説します。

■ 不動産買取とは？

不動産会社があなたの自宅を直接買い取り、後からリフォームして再販売する仕組みです。
買主探しを行う「仲介」と違い、不動産会社が買主になる点がポイントです。

【メリット】

① とにかく早い！最短数日〜1ヶ月で現金化

仲介では「買いたい人」が見つかるまで時間がかかりますが、買取は不動産会社がすぐに判断します。
・住み替え期限が迫っている
・相続した家を早く整理したい
・ローンの支払いが厳しくなる前に売りたい
こんなケースで特に有効です。

② 内覧対応が不要＆片付けも最小限

仲介売却では多くの内覧があり、掃除や対応の負担が大きいもの。
買取は不動産会社1社だけが査定に来るだけでOK。
荷物もそのままで良いケースが多く、片付けや処分の手間が大幅に減ります。

③ 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の負担が軽い

一般の買主へ売る場合、売主は一定期間の不具合に責任を負います。
しかし買取の場合、多くの不動産会社は
「現状のまま買取」
をしてくれるため、売主が後々責任を問われるリスクが少なく安心です。

④ 古い家や傷みがある家でも売れる

築30年以上、雨漏り、給排水の老朽化、シロアリなど一般の買主が避けやすい家でも、買取業者なら再生前提で査定します。
地方では特に、仲介で買い手がつきにくい物件の売却手段として買取は効果的です。

【デメリット】

① 売却価格は仲介より低くなる

買取後に
・リフォーム
・販売経費
・利益
が必要なため、一般的に
市場価値の60〜80％程度
が買取価格の目安です。

「高く売りたい」より「早く売りたい・手間を減らしたい」人向けと言えます。

② 業者選びで価格が大きく変わる

買取価格は不動産会社によって差が出やすいため、
複数社の査定を比較することが必須 です。

特に秋田市のように地域不動産会社と全国チェーンが混在するエリアは、
「物件の評価基準」
が会社ごとに異なるため、10〜100万円以上差が出ることもあります。

③ 市場価格より安く売れたことへの後悔

・急いで売りすぎた
・仲介で試せばもっと高く売れたかもしれない
と感じる人もいます。

「買取」と「仲介」の違いを理解し、目的に合った売却方法を選ぶことが大切です。

■ どんな人に買取がおすすめ？

✔ 住み替えで売却期限がある
✔ 空き家を早く現金化したい
✔ 遠方に住んでいて管理が大変
✔ 相続物件の整理を急ぎたい
✔ 修繕費をかけず売りたい
✔ 内覧対応や掃除が負担

時間や負担を軽減したい人に向いています。

■ まとめ：買取は「スピードと手軽さ」、仲介は「高く売る」

中古住宅をより良い形で売却するためには、
自分の優先順位を明確にすること です。

・時間を優先 → 買取
・価格を優先 → 仲介
・両方バランス → まず仲介で期間を決めて出し、売れなければ買取に切り替える方法 も有効です。

土地・中古住宅・新築戸建てを検討していると、「認定外道路」という言葉を聞くことがあります。
普段は意識しない道路ですが、認定外道路はマイホームの建築可否や将来の売却価格に大きな影響を与える重要なポイントです。

この記事では、認定外道路の意味・リスク・確認方法・購入時の注意点をわかりやすく解説します。

1. 認定外道路とは？

認定外道路（にんていがいどうろ） とは、
「市町村が道路として正式に認定していない道路」のことです。

▼ 認定外道路の具体例

• 私道（個人所有の道路）

• 開発行為で作られたが、まだ市に移管されていない道路

• 農道・林道

• 隣地の通路を道路として利用しているだけのもの

つまり、見た目は道路でも 公道ではない道路 を指します。

2. 認定外道路の何が問題なのか？

認定外道路は、公道と違ってトラブルが起きやすく、不動産価値にも影響します。

① 建築確認が下りない可能性がある

建築基準法では、建物を建てるには 幅4m以上の道路（建築基準法上の道路）に2m以上接していること が条件です。

認定外道路＝必ずしも「建築基準法上の道路」ではないため、

• 建て替えできない

• 増築できない
  などのリスクがあります。

② 道路の管理者がいない・曖昧

公道は市町村が管理しますが、認定外道路は所有者や管理者が曖昧なことが多く、

• 除雪がされない

• 舗装破損の修繕費を誰が負担するか不明

• 雑草や樹木の管理トラブル

などが起きやすい特徴があります。

③ 通行権が明確でない場合がある

私道の場合、所有者の許可や覚書が必要なことも。

• 将来「通らないで」と言われる可能性

• 近隣トラブルに発展するケースも

④ 売却しづらい・価格が下がりやすい

認定外道路に面した不動産は、

• ローン審査で不利

• 資産価値が低くなりやすい

• 買い手がつきにくい

といったデメリットがあります。

3. 認定外道路かどうかの調べ方

不動産購入前に、必ず「道路の種類」を確認しましょう。

▼ 調べる方法

1. 市役所の道路管理担当課で“道路台帳”を確認

2. 建築指導課で“建築基準法上の道路かどうか”を確認

3. 公図・地積測量図で所有者を確認

4. 不動産会社に質問する

「建築基準法上の道路か？」
「建築確認が下りるか？」

この2点は非常に重要です。

4. 認定外道路に面した物件を購入する際の注意点

① 必ず“建築基準法上の道路”か確認

認定外道路でも、以下の条件のどれかを満たせば建築可能です。

• 42条1項道路（セットバック済み）

• 42条2項道路（幅員4m未満でセットバックが必要）

• 位置指定道路（42条1項5号）

→ 不動産会社で確認できます。

② 道路の所有者・維持管理のルールを確認

• 誰が所有しているか

• 除雪・舗装・補修費の負担はどうなるか

• 通行使用の許可があるか（通行地役権）

後でトラブルになりやすいため、書面で確認しておくと安心です。

③ 再建築不可物件の可能性

認定外道路に接していると、再建築不可 の場合があります。
購入前に必ずチェックしてください。

④ 将来売却する際のリスクも考える

認定外道路は買い手が限られるため、

• 売却に時間がかかる

• 査定が低くなる

その分、価格が安く設定されていることが多いですが、慎重に判断が必要です。

5. 秋田で認定外道路に接する物件を検討する方へ

秋田市・秋田県内では、昔の集落道や私道が多く、
認定外道路のトラブルが珍しくありません。

「わたしのマイホーム相談窓口」では、

• 道路の法的チェック

• 市役所調査の代行

• 建築可能かどうかの判定

• リスクの説明

• 代替物件の提案

を 無料でサポートしています。

まとめ｜認定外道路は“安いから買う”は危険！

認定外道路は、

• 建築できない可能性

• 管理トラブル

• 売却のしにくさ
  など、リスクが多い道路です。

不動産購入の際は必ず、

1. 道路の種類

2. 建築基準法の適合可否

3. 管理者・所有者

4. 再建築可否

を確認しましょう。

認定外道路だからと言って「絶対にダメ」というわけではありませんが、
知識がないまま買うと後悔する可能性が高い道路 です。