土地・中古住宅・新築戸建てを検討していると、「認定外道路」という言葉を聞くことがあります。
普段は意識しない道路ですが、認定外道路はマイホームの建築可否や将来の売却価格に大きな影響を与える重要なポイントです。
この記事では、認定外道路の意味・リスク・確認方法・購入時の注意点をわかりやすく解説します。
1. 認定外道路とは？
認定外道路（にんていがいどうろ） とは、
「市町村が道路として正式に認定していない道路」のことです。
▼ 認定外道路の具体例
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私道（個人所有の道路）
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開発行為で作られたが、まだ市に移管されていない道路
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農道・林道
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隣地の通路を道路として利用しているだけのもの
つまり、見た目は道路でも 公道ではない道路 を指します。
2. 認定外道路の何が問題なのか？
認定外道路は、公道と違ってトラブルが起きやすく、不動産価値にも影響します。
① 建築確認が下りない可能性がある
建築基準法では、建物を建てるには 幅4m以上の道路（建築基準法上の道路）に2m以上接していること が条件です。
認定外道路＝必ずしも「建築基準法上の道路」ではないため、
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建て替えできない
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増築できない
などのリスクがあります。
② 道路の管理者がいない・曖昧
公道は市町村が管理しますが、認定外道路は所有者や管理者が曖昧なことが多く、
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除雪がされない
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舗装破損の修繕費を誰が負担するか不明
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雑草や樹木の管理トラブル
などが起きやすい特徴があります。
③ 通行権が明確でない場合がある
私道の場合、所有者の許可や覚書が必要なことも。
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将来「通らないで」と言われる可能性
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近隣トラブルに発展するケースも
④ 売却しづらい・価格が下がりやすい
認定外道路に面した不動産は、
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ローン審査で不利
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資産価値が低くなりやすい
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買い手がつきにくい
といったデメリットがあります。
3. 認定外道路かどうかの調べ方
不動産購入前に、必ず「道路の種類」を確認しましょう。
▼ 調べる方法
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市役所の道路管理担当課で“道路台帳”を確認
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建築指導課で“建築基準法上の道路かどうか”を確認
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公図・地積測量図で所有者を確認
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不動産会社に質問する
「建築基準法上の道路か？」
「建築確認が下りるか？」
この2点は非常に重要です。
4. 認定外道路に面した物件を購入する際の注意点
① 必ず“建築基準法上の道路”か確認
認定外道路でも、以下の条件のどれかを満たせば建築可能です。
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42条1項道路（セットバック済み）
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42条2項道路（幅員4m未満でセットバックが必要）
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位置指定道路（42条1項5号）
→ 不動産会社で確認できます。
② 道路の所有者・維持管理のルールを確認
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誰が所有しているか
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除雪・舗装・補修費の負担はどうなるか
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通行使用の許可があるか（通行地役権）
後でトラブルになりやすいため、書面で確認しておくと安心です。
③ 再建築不可物件の可能性
認定外道路に接していると、再建築不可 の場合があります。
購入前に必ずチェックしてください。
④ 将来売却する際のリスクも考える
認定外道路は買い手が限られるため、
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売却に時間がかかる
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査定が低くなる
その分、価格が安く設定されていることが多いですが、慎重に判断が必要です。
5. 秋田で認定外道路に接する物件を検討する方へ
秋田市・秋田県内では、昔の集落道や私道が多く、
認定外道路のトラブルが珍しくありません。
「わたしのマイホーム相談窓口」では、
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道路の法的チェック
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市役所調査の代行
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建築可能かどうかの判定
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リスクの説明
-
代替物件の提案
を 無料でサポートしています。
まとめ｜認定外道路は“安いから買う”は危険！
認定外道路は、
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建築できない可能性
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管理トラブル
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売却のしにくさ
など、リスクが多い道路です。
不動産購入の際は必ず、
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道路の種類
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建築基準法の適合可否
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管理者・所有者
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再建築可否
を確認しましょう。
認定外道路だからと言って「絶対にダメ」というわけではありませんが、
知識がないまま買うと後悔する可能性が高い道路 です。