「実家を親から買いたい」
「祖父母が住んでいた家を購入したい」
「親族間で住宅を売買する予定だけれど、住宅ローンは利用できるの？」
近年、相続対策や空き家の活用、親世帯との住み替えなどをきっかけに、親族間で住宅を売買するケースが増えています。
しかし、親族から住宅を購入する場合は、通常の不動産売買とは異なる点が多く、住宅ローーンの審査でも注意が必要です。
今回は、親族間売買で住宅ローンを利用する際のポイントを解説します。
親族間売買とは？
親族間売買とは、その名のとおり親族同士で不動産を売買することです。
例えば、
- 親から子へ住宅を売却する
- 子から親へ住宅を売却する
- 兄弟姉妹間で売買する
- 祖父母から孫へ売却する
などが該当します。
相続前の財産整理や二世帯住宅への住み替えなど、さまざまな目的で行われています。
親族間売買は住宅ローンの審査が厳しくなることがある
「家を購入するのだから、通常の住宅ローンと同じでは？」
と思われるかもしれませんが、実際には親族間売買は金融機関が慎重に審査するケースが多いです。
その理由は、不動産の売買を装って資金を融通する「仮装売買」などを防ぐ必要があるためです。
そのため、一般的な不動産会社を介した売買よりも、多くの資料や説明を求められることがあります。
注意点① 住宅ローンを取り扱わない金融機関もある
金融機関によっては、親族間売買を住宅ローンの対象外としている場合があります。
一方で、条件を満たせば取り扱い可能な金融機関もあります。
そのため、
「どこの銀行でも住宅ローンが組める」と考えないことが大切です。
事前に取り扱いの有無や条件を確認しましょう。
注意点② 売買価格が適正か確認される
親族だからといって、
- 相場より極端に安い価格
- 相場より極端に高い価格
で売買すると、金融機関から価格の妥当性について説明を求められることがあります。
適正な価格で取引することは、住宅ローンの審査だけでなく、税務上の観点からも重要です。
注意点③ 贈与と判断される可能性
例えば、市場価格より著しく低い価格で売買すると、売買ではなく贈与とみなされる可能性があります。
その場合は、贈与税などが問題となることもあります。
親族間売買では、税務面も含めた検討が必要です。
注意点④ 契約書をきちんと作成する
親子や兄弟だからといって、
「口約束で大丈夫」
ということはありません。
通常の不動産売買と同じように、
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 売買代金の支払い方法
などを適切に整えておくことが重要です。
金融機関も、正式な契約書類の提出を求めます。
注意点⑤ 住宅ローン控除が利用できるか確認する
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定の条件を満たすことで利用できます。
ただし、親族間売買では適用要件を満たすかどうかの確認が必要です。
例えば、売主が生計を一にする親族である場合などは、住宅ローン控除の適用対象外となることがあります。
制度は毎年見直されることもあるため、購入前に確認しましょう。
注意点⑥ 住宅ローンの事前相談が重要
親族間売買では、
- 金融機関
- 不動産会社
- 行政書士
- 税理士（必要に応じて）
などと事前に相談しながら進めることをおすすめします。
特に、
- 売買価格
- 必要書類
- 税金
- 登記
は、早めに確認しておくことでスムーズに進められます。
元銀行員だからこそお伝えしたいこと
私は銀行勤務時代に、多くの住宅ローン相談に携わってきました。
親族間売買では、
「通常の住宅ローンと同じように進められると思っていた」
という方が少なくありません。
しかし実際には、
- 金融機関の選択
- 必要書類
- 売買価格の設定
- 契約書の内容
など、通常の売買以上に慎重な準備が必要です。
事前に相談することで、スムーズに進められる可能性が高まります。
秋田で親族間売買をご検討の方へ
わたしのマイホーム相談窓口 では、
- 親族間売買の進め方
- 住宅ローンのご相談
- 無理のない資金計画
- 不動産売買手続き
- 登記や契約に関するご相談（司法書士など他士業との連携を含む）
まで、サポートしています。
銀行勤務経験と行政書士としての知識を活かし、お客様の状況に合わせたアドバイスをいたします。
まとめ
親族から住宅を購入することは、相続対策や住み替えの有効な方法になることがあります。
しかし、
- 住宅ローンの取り扱い
- 売買価格の設定
- 贈与税などの税務
- 契約書の作成
- 住宅ローン控除の適用要件
など、通常の売買とは異なる注意点があります。
「親族だから簡単」と考えず、購入前に専門家へ相談することが、安心して取引を進めるための第一歩です。
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