最近、リノベーションを前提に 築30年以上の中古住宅 を購入する方が増えています。
価格が抑えられ、広い土地が手に入りやすいことが魅力ですが、築古物件ならではのリスクもあります。
この記事では、築30年以上の中古住宅を購入するときに必ず確認すべきポイントを、不動産専門家の視点でわかりやすく解説します。
■ 築30年以上の中古住宅が人気の理由
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新築より価格が安い
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リノベーションで好みの間取り・デザインにできる
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土地が広い傾向がある
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人気エリアでも入手しやすい
しかし、築30年以上になると建物性能・設備の劣化が進んでいる可能性が高いため、注意が必要です。
1. 【最重要】耐震性の確認は必須
築30年以上（1990年以前）となると、
旧耐震基準の可能性が高い ため、耐震性の確認は絶対に必要です。
▼ 必ずチェックすべきポイント
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当時の建築確認日（1981年以前は旧耐震）
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耐震補強の履歴
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外壁のひび割れ
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基礎の状態（鉄筋が入っていない場合もある）
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白アリの痕跡
専門家による ホームインスペクション（住宅診断） の利用がおすすめです。
2. 給排水・配管は交換時期
築30年以上の家で特に問題が多いのが 給水管・排水管 です。
▼ よくある劣化ポイント
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鉄管の腐食
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漏水
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排水のつまり
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外壁との間の隙間からの凍結（秋田では特に重要）
配管の交換工事は 数十万円〜 かかることがあるため、
購入前にチェックしておけば予算の計画が立てやすくなります。
3. 断熱性能が低い可能性が高い（秋田では特に重要）
築30年以上の住宅は、断熱材がほとんど入っていなかったり、劣化しているケースが多いです。
▼ 秋田で特に注意すべき理由
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冬の暖房費が高額になる
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結露が発生し、カビの原因に
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寒くて住みにくい
断熱材の入れ替え、窓の交換をする場合、
50〜150万円程度のリフォーム費用 を想定しておくと安心です。
4. 屋根・外壁のチェック（雪国は要注意）
築30年以上の家では、
屋根・外壁が劣化している可能性が高いです。
▼ ここを確認！
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屋根材の浮き・サビ
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雨漏り跡
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雪が落ちる方向（近隣トラブルの原因になる場合も）
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外壁のひび割れ
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塗装の劣化
修繕費は内容により 20万〜200万円 と幅が大きいので、購入前に把握しておくと安心です。
5. 設備はほぼ交換前提
築30年以上の場合、住宅設備は寿命を迎えているケースがほとんどです。
▼ 交換が必要になる可能性が高い設備
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給湯器（寿命10〜15年）
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トイレ
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お風呂
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キッチン
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ボイラー（秋田は灯油式多）
これらは合計で 100〜200万円程度 の出費が見込まれます。
6. 土地の地盤・境界の確認
古い住宅では、
土地の境界が曖昧になっているケースがあります。
▼ チェック項目
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境界杭があるか
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境界確定の書類（測量図）があるか
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地盤の強さ（古い住宅は地盤調査をしていない場合が多い）
雪国では、凍害などの影響も受けやすいため、
地盤状況も必ず確認しましょう。
7. リフォーム費用を含めた総額で判断する
築30年以上の中古住宅は 本体価格が安くても、リフォーム費用が高額になる ことがあります。
▼ 目安となるリフォーム費用
| 工事内容 | 目安費用 |
|---|---|
| 全面リフォーム | 500〜1,500万円 |
| 水回り総入れ替え | 100〜200万円 |
| 断熱工事 | 50〜150万円 |
| 屋根・外壁工事 | 20〜200万円 |
物件価格だけで判断しないことが大切です。
8. ホームインスペクションの活用
築古住宅購入では、
建物の状態を可視化できるインスペクションが必須級です。
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劣化状況がわかる
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必要な修繕費が把握できる
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買ってからのトラブルが減る
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売主との交渉材料になる
費用は5万円〜10万円ほどで、安心感が段違いです。
■ まとめ｜築30年以上の中古住宅は「状態の見極め」が最重要
築30年以上の中古住宅は、
価格の安さが魅力で、リノベーション前提なら大きな可能性があります。
しかし、以下のポイントは必ず確認しましょう。
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耐震性
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配管の状態
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断熱性能
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屋根・外壁
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設備の寿命
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境界・地盤
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リフォーム費用総額
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インスペクションの実施
これらを確認することで「買ってから後悔した…」を防げます。
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